Thema: Berlin deckelt die Mieten

Ich wächtere nichts.^^
Wenn es die Währungsumstellung nicht gegeben hätte, würde die Immobilie heute halt 1 Mio DM kosten statt 500.000 Euro. Die Kaufkraft in deinem Beispiel wäre also so gesehen unverändert, bzw. die Währung hätte darauf keinen Einfluss.
Dass Immobilien wegen der Niedrigzinsen so teuer sind, halte ich übrigens für eine gewagte These, die sich mir so gar nicht erschließt.

Dass es keinen Reallohnanstieg gegeben haben soll, stimmt leider auch nicht (Nominallohn steigt sowieso regelmäßig, insbesondere für Mitglieder der großen Gewerkschaften wie der IGM): https://de.statista.com/statistik/da...n-deutschland/

billige kredite -> mehr nachfrage -> steigende immobilienpreise
ist das der gedankengang dahinter oder liege ich da falsch @SOLR ?

Jonny Knox

Dass es keinen Reallohnanstieg gegeben haben soll, stimmt leider auch nicht (Nominallohn steigt sowieso regelmäßig, insbesondere für Mitglieder der großen Gewerkschaften wie der IGM): https://de.statista.com/statistik/da...n-deutschland/

Ich rede von kalter Progression.
Interessanter Artikel dazu: [manager-magazin.de] Wie kalte Progression die Lohnerhöhung auffrisst

Das die Gehälter von IGM Beschäftigten steigen weiß ich auch. Bin selbst nach IGM beschäftigt. Ich weiß aber auch, dass das nicht repräsentativ für die Angstelltenverhältnisse im Deutschen Arbeitsmarkt ist. IGM Wonderland ist nicht Deutschland. Ich war vorher im Mittelstand beschäftigt (~ 500. MA., also keine kleine Klitsche) und da sieht die Welt schon ganz anders aus.

Freddie Vorhees

billige kredite -> mehr nachfrage -> steigende immobilienpreise
ist das der gedankengang dahinter oder liege ich da falsch @SOLR ?

Diese Annahme würde ich erstmal allgemein treffen. Das ist natürlich nicht die Antwort auf alle Fragen. Gerade bestimmte Entwicklungen in München oder Berlin haben damit eher weniger zu tun. Das ist mir klar.

Erst redest du von stagnierenden Gehältern, dann von stagnierenden Löhnen, jetzt von kälter Progression. Sag halt gleich, was du meinst, das spart viel Zeit.

Den IGM-Metaller habe ich als Beispiel herangezogen, weil du es auch getan hast. Dass es auch anders aussehen kann, ist mir bewusst.

Du hast aber die hohen Immobilienpreise alleinig den Niedrigzinsen zugeschrieben:

dass die Preise für Bestandsimmobilien heute zum einen deutlich höher sind (geschuldet dem Niedrigzins)

Jetzt sind sie doch plötzlich nicht mehr allein und an allem Schuld.

Jonny Knox

Erst redest du von stagnierenden Gehältern, dann von stagnierenden Löhnen, jetzt von kälter Progression. Sag halt gleich, was du meinst, das spart viel Zeit.

Es spielt halt alles zusammen, das bedarf normalerweise keiner tieferen Erklärung, es sei denn jemand reißt wieder Sachen aus dem Zusammenhang und posted eindimensionale Statista Statistiken ...

Jonny Knox

Jetzt sind sie doch plötzlich nicht mehr allein und an allem Schuld.

Nicht plötzlich, aber auf diese Wortzerflückerei die du jetzt anstrebst habe ich generell kein bock. Daher habe ich schon mal vorsorglich geschrieben, dass natürlich nicht jede Preissentwicklung damit zu erklären ist. Es ist ja klar, dass manche Preisentwicklungen, z. B. in den Berliner oder Müncher Szenevierteln, durch ausländische Investoren und Spekulanten zu stande kommt. Das sind halt die Ausreißer.

Weitere Ausführungen dazu spare ich mir. Diese Dikussion ist mehr als nutzlos zur Beantwortung der These, heute sein die Immobilienpreise günstiger als früher. Ich habe dazu alles gesagt.

Jonny Knox

Dass Immobilien wegen der Niedrigzinsen so teuer sind, halte ich übrigens für eine gewagte These, die sich mir so gar nicht erschließt.

Weil es eine Assetflucht gibt und gleichzeitig der deutsche Immobilienmarkt globalisiert wurde. Ein Investor hat ein Renditeziel, das gibt's mit festverzinsten Anlagen aktuell eben nicht.

Jonny Knox

Dass es keinen Reallohnanstieg gegeben haben soll, stimmt leider auch nicht (Nominallohn steigt sowieso regelmäßig, insbesondere für Mitglieder der großen Gewerkschaften wie der IGM): https://de.statista.com/statistik/da...n-deutschland/

Damit ist es nicht getan. Das fängt bei der Zusammensetzung des Warenkorbs an, der z.B. durch niedrige Ölpreise niedrig gehalten wird. Gleichzeitig ist, wie @SOLR richtig angesprochen hat, die Steuergrundlage eine ganz andere. Fast jeder Akademiker rutscht doch heute in den Höchststeuersatz. Ich zahle den seit dem ersten Tag an dem ich Vollzeit angestellt war.

Außerdem schaust du dir Änderungsraten der letzten paar Jahre an. Die Arbeitnehmerentgelte sind indexiert unwesentlich höher als im Jahr 2000, obwohl die Wirtschaft insgesamt massiv gewachsen ist. Als Single kann man sich doch eine Stadt wie München unter 50k gar nicht mehr bequem leisten. Offensichtlich sind also Kosten und Einkommen nicht in gleichem Maße angestiegen.

@SOLR
Dass die Immobilienpeise günstiger sind, hat ja aber auch niemand geschrieben, sondern dass Kaufen so günstig ist, erweitert um die Erklärung, dass man um einen Apfel und ein Ei an Zinsen einen Baukredit erhält. Das hat ja deutlich gemacht, dass es bei "günstig" zuvorderst mal die Kreditzinsen gemeint waren.

Jonny Knox

@SOLR
Dass die Immobilienpeise günstiger sind, hat ja aber auch niemand geschrieben, sondern dass Kaufen so günstig ist, erweitert um die Erklärung, dass man um einen Apfel und ein Ei an Zinsen einen Baukredit erhält. Das hat ja deutlich gemacht, dass es bei "günstig" zuvorderst mal die Kreditzinsen gemeint waren.

Gleichzeitig wurde ein Vergleich zu früheren Zinsen herangezogen und wenn man das macht, dann muss man halt auch alle Karten auf den Tisch legen, sonst ist halt das Bild verzerrt. Ob kaufen günstig ist, hängt eben nicht nur von der Zinshöhe ab, sondern auch von der allgemeinen Preisentwicklung. Sonst würde man eher sagen, dass Geld leihnen heute günstig ist. Das ist halt etwas anderes. Ganz davon ab: Häuser werden ja auch heute nicht ausschließlich mit geliehen Geld gekauft, sondern es gibt ja auch immer noch eine EK-Quote.

Der Jonny vergisst leider bei seiner Umrechnung, dass der Euro enorm an Wert verloren hat. Wird der Euro gegen Gold gerechnet so ist der Wertverlust 75% in 15 Jahren (von 2002-2017).
Nimmt man die offiziellen Zahlen zur Inflation so ist der Wertverlust bei 25% welches aber nicht die reale Inflation sein muss, da dieser Wert nur aus dem Warenkorb besteht.
Die Reale Inflation ist meist höher. Leider sind oftmal die Löhne aber nicht so gestiegen, dort jetzt das Beispiel IG Metall zu bringen, die immer Spitzenabschlüsse bei den Tarifverhandlungen erziehlen ist nun auch nicht für die Allgemeinheit gleich zu setzen.
Wer beispielsweise im öffentlichen Dienst ist als nicht Beamter hat deutlich weniger und in anderen Berufen ist der Lohn ebenfalls gesunken.

Blizzard_Black hingegen meint es sei noch nie so günstig wie heute gewesen sich ein Eigenheim zu Leisten.
Das kommt drauf an. Sicherlich sind Kredite durch den niedrigen Zins günstig, die Immobilienpreise hingegen sind ebenfalls stark gestiegen aus verschiedesten Gründen.
Neubauwohnungen in vielen Städten kosten 300000-500000€ 80-100m², für das Geld hat man sich früher einen großes Haus bauen können. Auch Grundstückspreise sind keinesfalls billig wenn überhaupt welche zu haben sind.

Was ebenfalls noch zu beachten wäre, wenn ich nun so einen hohen Kredit aufnehme, da die Zinsen günstig tief sind, was passiert wenn die Zinsen wieder hoch wandern und man dann umschulden muss ? Der hohe Betrag wird ja je nach Einkommen nicht so schnell runter gehen.
Natürlich kommt es auch auf die Immobilie an und wie man diese nutzen möchte. Kleine Löcher sind billig und lassen sich oftmals noch teuer vermieten. Das lohnt sich.

SOLR

Ich stimme dir beim Selbstbau zu. Früher waren Zinsen jenseits der 10% durchaus üblich. Bei der Aussage das Eigentum zu kaufen heute günstiger wäre als früher, da kann ich nicht zu stimmen. Die Preise für Bestandsimmoblien explodieren gerade und haben sich zumindest in meiner Region (NRW) nachweislich fast verdoppelt. Eine 4-Zimmer Wohnung mit 120 qm kostet hier inzwischen soviel wie früher (80) ein Einfamilienhaus (250.000-300.000€, damals ~ auch ungefähr der DM Preis).

Nun, die große Frage ist natürlich immer: Wie alt ist die Immobilie, welche Ausstattung hatte die Immobilie - usw.
Natürlich ist das Bauen heute teurer geworden als vor 40 Jahren. Es wäre ja schlimm, wenn dem nicht so wäre. Mein Großvater arbeitete Mitte der 50er Jahre noch für 1,10 Mark pro Stunde als Maurer. Das ist gut 60 Jahre her und wären heute also 55 Cent Stundenlohn. Das Gehalt eines Maurers hat sich also innerhalb der letzten 60 Jahre verdreißig bis vervierzigfacht.
Und dann möchte ich gern noch zu Bedenken geben: Man darf den Zins- und Zinseszinseffekt nicht vergessen. Wenn du frühers für 300.000 Mark bei der Bank einen Kredit aufgenommen hast und 10% Zinsen bezahlen musstest, dann waren das 30.000 Euro Zinsen im ersten Jahr - und dann begann erst deine Tilgung. Wie hoch war die anfängliche Tilgung damals in der Regel - 0,75-1% vielleicht, mehr konnte sich doch keiner leisten. Also bist du von den hohen Zinszahlungen kaum runtergekommen. Heute - bei 0,75% Zinsen? Da muss ich, um 30.000 Euro Zinslast im Jahr zu bekommen, einen Kredit von 4 Millionen Euro aufnehmen - oder ich kann bei gleicher monatlichen Kreditrate in Mark einen Kreditbetrag von 850.000 "Mark" aufnehmen. Man darf bei der Zinslast ja nicht vergessen: Da ist ja noch keine Mark Tilgung geflossen - und so war es frühers bei Finanzierungen üblich, dass der Kaufpreis eines Gebäudes ungefähr 1/3 ausgemacht hat - und die Zinszahlungen ungefähr 2/3 - bei einem 300.000 Mark Kreditbetrag also 300.000 Mark Immobilienkosten und 650.000 Mark Zinskosten über 30 Jahre Laufzeit bei 10% Zinsen.
Es gibt Studien darüber, dass es heute sogar günstiger ist, eine Immobilie zu finanzieren in der Gesamtbetrachtung, als vor 10 Jahren - also kurz vor dem beginn des Immobilienbooms hierzulande - und das nur wegen der gesunkenen Zinsen innerhalb der letzten 10 Jahre.

Einfamilienhäuser, teilweise sogar stark renovierungsbedürftig, kostet hier heute schnell mal 500.000€ und mehr. Da ist selber zu bauen oft deutlich günstiger. Das ist natürlich auch nur die Eindimensionale Betrachtung. Das die Gehälter in Deutschland die letzten Jahre stagniert sind, kommt noch mal hinzu. Es ist halt ein ganz anderer Schnack wenn du heute als Facharbeiter hier im NRW IGM nach 10 Jahren Berufserfahrung deine 5500€ verdienst und 500.000€ für ein Eigenheim berappen musst, oder ob dir früher 10.000 DM zur Verfügung standen und das gleiche Haus 250.000€ DM gekostet hat. Nein das ist keine Milchdmädchenrechnung. Meine Familie hat zwei Häuser gebaut und das ist exakt die Wertsteigerung und auch der Umtausch von DM nach Euro, den mein Vater damals miterlebt hat. Da wurden die Gehälter praktisch halbiert.

Naja, ich orientiere mich lieber am Durchschnitt. Das Durchschnittseinkommen eines ledigen Deutschen ohne Kinder lag 1995 bei 48.000 Mark und 2018 bei 35.000 Euro. Wer damals 120.000 Mark im Jahr verdient hat, der war, genau wie heute jemand mit 5500 Euro Bruttolohn, Gutverdiener. Die Gutverdiener haben heute nur ein Problem: Ihnen wurde über Jahre keinen Ausgleich für die kalte Progression erstattet. Der Spitzensteuersatz lag 1995 bei 120.024 Mark - das bedeutet, man musste fast das 2,5-fache vom Durchschnitt verdienen, um in den Spitzensteuersatz zu rutschen. Der Spitzensteuersatz lag 2018 bei 54950 Euro - und damit musste man nur noch ca. das 1,5-fache vom Durchschnitt verdienen, und dann ist man schon im Spitzensteuersatz. Und der Spitzensteuersatz wurde auch von 2004 bis 2018 kaum erhöht - 2004 lag er bei 52152 Euro - also eine Erhöhung von nicht ganz 2800 Euro auf 14 Jahre. Läge der Eingang zum Spitzensteuersatz heute auch beim 2,5-fachen, dann müsste man dafür 87500 Euro verdienen - und damit würde jeder weniger Einkommenssteuer bezahlen - je mehr man verdient, desto mehr würde sich der Effekt aber bemerkbar machen.
Aber was solls. Dafür hat sich das Steueraufkommen aus der Einkommens- und Lohnsteuer von 2004 bis 2017 von 129 Milliarden auf 255 Milliarden Euro fast verdoppelt. Und die Zinszahlung des Staates hat sich dank der Nullzinspolitik nahezu in nichts aufgelöst, was bei 2 Billionen Euro Schulden und 4% Zinslast immerhin auch 80 Milliarden Euro pro Jahr wären - man darf sich also getrost fragen: Wo sind die 200 Milliarden Euro pro Jahr Mehreinnahmen auf der einen Seite und Ausgabenkürzungen auf der anderen Seite nur hingewandert. Wenn man hört, dass es an allen Ecken und Enden an Lehrern, Polizisten usw. fehlt, dann wohl sicherlich nicht in diese Ecke.


Und dann ist heute der dritte Punkt natürlich auch entscheidend, wenn es ums Thema bauen geht: Frühers waren die reinen Baukosten natürlich deutlich niedriger und die Handwerker selber hatten ja auch mehr Gestaltungsspielräume und weniger Auflagen. Heute sind die Baukosten hoch. Wer aber handwerklich minimal begabt ist und etwas Zeit mit bringt, der kann sich gutes Geld sparen, wenn er beim Bau selbst Hand anlegt. Die Zinsen heute sind günstig - was frühers der große Kostenfaktor war beim Bauen. Das konnte man selbst nicht beeinflussen, wenn man nicht gerade reiche Eltern hatte, die einem 100.000 Mark rübergeschoben haben, um bauen zu können. Heute kann ich den Preis eines Gebäudes aber durchaus maßgeblich beeinflussen - indem ich mich frage: Schlüsselfertig oder selbst gewerkelt?

https://www.zeit.de/wirtschaft/2020-...fassungswidrig

Das Landgericht Berlin fordert das Bundesverfassungsgericht auf, den Mietendeckel zu prüfen. Dem Gericht zufolge fehlt dem Senat der Stadt die Gesetzgebungskompetenz.

In einem anderen Verfahren hat das Landgericht Berlin den Mietendeckel nun grundsätzlich für verfassungskonform, den rückwirkenden Zeitraum des Deckels aber für unwirksam erklärt.

https://www.spiegel.de/wirtschaft/so...a2036d#ref=rss

Das Berliner Landgericht hat einen Teil des umstrittenen Mietendeckels infrage gestellt. In einem Urteil stuft das Gericht das bundesweit bisher einmalige Gesetz mit staatlichen Obergrenzen für Mieten zwar als verfassungsgemäß ein.

Allerdings könnten diese Grenzen nicht rückwirkend seit 18. Juni 2019, sondern erst seit Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes am 23. Februar 2020 gelten, so die Richter. Mieterhöhungen über die Obergrenzen hinaus wären demnach erst ab März 2020 verboten.

Das Urteil des Landgerichts bezog sich auf einen Einzelfall, bei dem es um die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ging. Es könnte aber darüber hinaus grundsätzliche Bedeutung haben. Wenn die Rechtsprechung Bestand hätte, könnten Berliner Vermieter, die ihre Mieten seit dem 18. Juni 2019 im Wissen um den geplanten Mietendeckel nicht mehr erhöht haben, dies nachholen - zumindest bis zum Monat Februar.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Landgericht ließ keine Revision zu. Dagegen kann der Kläger allerdings Beschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen.

Habe gestern diesen Artikel gelesen und musste direkt an das Thema hier denken:

https://www.welt.de/finanzen/immobil...zahlungen.html

Der Berliner Wohnungsmarkt befindet sich seit einigen Monaten im Ausnahmezustand. Nachdem der Mietendeckel im Februar in Kraft trat, ging zunächst das Angebot an Mietwohnungen zurück. Viele Vermieter warten offenbar ab, bevor sie einen Vertrag zu einem Preis abschließen, der ihnen zu niedrig erscheint. Andere wiederum akzeptieren bei einer Neuvermietung das Berliner Mietendeckel-Gesetz. Danach wurden zunächst alle laufenden Mieten auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Weiterhin legt der Deckel bestimmte Preisobergrenzen fest, die bei neuen Verträgen nicht überschritten werden dürfen. Bei Bestandsmieten dürfen die Preise 20 Prozent oberhalb dieser Obergrenzen liegen.
Neben den ersten beiden Vermietergruppen gibt es noch eine dritte. Sie spekuliert darauf, dass der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt wird, und schreiben deshalb zwei verschiedene Preise in den Vertrag: Der eine orientiert sich an den gesetzlichen Obergrenzen. Der andere stellt einen Marktpreis dar, den der Vermieter verlangen würde, wenn es das Gesetz nicht gäbe. Mieter sollen unterschreiben, dass dieser Preis gilt, wenn das Gesetz in Karlsruhe für verfassungswidrig erklärt wird. Und dass sie die Differenz nachzahlen werden.

Angebotsverknappung (round about 40% im vergleich zu den Monaten des Vorjahres) war eine vorhersehbare Reaktion, dass zwei verschiedene Mietpreise vereinbart werden hatte ich tatsächlich gar nicht auf dem Schirm. Wäre mir spontan auch nicht in den Sinn gekommen, erscheint mir allerdings nachvollziehbar.
Das Bundesverfassungsgericht sieht dieses Vorgehen (Stand heute) wohl generell als rechtmäßig an.

Die Nachfrage nach Grundstücken bleibt von der Bremse aktuell aber wohl weitgehend unversehrt.

Edit: Aus irgendeinem Grund ist der Artikel jetzt hinter einer Paywall -_-

Das einzige was hilft sind neue Wohnungen. Berlin ist für den Bau von vermieteten Wohnungen aber dadurch sehr unattraktiv geworden. Jetzt werden halt noch mehr Eigentumswohnungen gebaut.

TheBRS

Und dass sie die Differenz nachzahlen werden.

manch leute spinnen halt nur.
wenn du deine hütte unter derzeit geltenden bedingungen vermietest, haste halt pech gehabt, immer dieses nachwirkend rückgängig gemache...oder müssen gar soviele vermieter am hungertuch nagen, weil die mmieten auf einem eh schon hohem niveau eingefroren wurden?

Die Mietrendite ist im Mittel ein niedriger einstelliger Prozentsatz, wenn du heute eine Immobilie kaufst.

ja dann kauft man heute halt keine immobilie zum vermieten, sondern macht was anders.
also für 3% rendite würde ich die gefahr von mietnomaden etc. ja garnicht erst eingehen.

...und deswegen schießt sich Berlin ins eigene Bein. 3% sind durchaus realistisch, aktuell ist Kauf-zu-Miete Verhältnis jenseits von 25. Aber in Berlin ist man es gewohnt, alles umsonst zu kriegen

https://www.tagesschau.de/inland/inn...eckel-101.html

Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt. Das Landesgesetz sei nichtig, da der Bund das Mietpreisrecht geregelt habe. Nun drohen Nachzahlungen für viele Mieterinnen und Mieter.Der Berliner Mietendeckel ist nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ungültig. Das Gesetz sei nichtig, hieß es in der Entscheidung der Richter. Der vor mehr als einem Jahr in Kraft getretene Mietendeckel verstoße gegen das Grundgesetz. Da der Bund bereits 2015 die Mietpreisbremse beschlossen hatte, liege die Gesetzgebungsbefugnis ausschließlich bei ihm, hieß es in dem Beschluss. Für eigene Gesetze der Länder sei deshalb kein Raum.

So lasset die Explosion beginnen / fortfahren.

Hmm, jetzt müsste man nur noch klären, machen das die Politiker mit Absicht oder sind Sie zu blöd? Wie man es dreht und wendet bleibt es einfach nur traurig/erschreckend immer wieder zu sehen wie unfähig unsere Politiker sind.